Arsa ve arazi nedir? 
Arazi imar uygulaması geçmeyen toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları düşülmemiştir. 

İfraz ve tevhid nedir? 
İfraz; imar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhid ise, birden fazla bitişik parselin birleştirilmesi işlemidir.

Düzenleme Ortaklık Payı nedir? 
Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden %40\\\'a kadar düşülebilen miktardır. 

Taban alanı nedir? 
Işıklıklar ve çıkmalar hariç binanın yatay iz düşümünün arsa zemininde kapladığı alandır. Yapı nizamı (TAKS) ile belirlenen parsellerin bahçelerinde yapılacak müştemilat binaları taban alanı içine katılır. Taban alanının parsel alanına oranına Taban Alanı Katsayısı denir.

Toplam inşaat alanı nedir? 
İskanı mümkün olan bodrum katlar ve çatı araları dahil asma kat, çekme kat ve diğer bütün katların alanlar toplamıdır. İnşaat alanının parsel alanına oranı Kat Alanı Katsayısı (KAKS)(E= İnşaat Emsali) olarak adlandırılır. 

Arazi satın alırken dikkat edilmesi gereken husular

1.Arsanın ve arazinin sahibinden veyahut satıcısından, arsanın tapusunu göstermesi istenmelidir. Bu mümkün değilse tapu bilgileri istenmelidir. Satıcıdan kimliğini ibraz ve ispat etmesi talep edilmelidir. Bu bilgiler tapu müdürlüğüne gidilip doğrulanmalıdır. Satıcı ile tapu sicilinde arsanın sahibi olarak görünen kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Aksi halde dolandırıcılığa müsait hale gelinmiş olunur.

2.Tapu kütüğünde kontrol edilmesi gereken diğer bir husus da, tapu sicilindeki şerhler hanesidir. Yani arsanın ya da arazinin üzerinde haciz, ipotek, intifa veyahut şufa (önalım) hakkı olup olmadığı öğrenilmelidir. Çünkü bu haklar, niteliği itibari ile üstün haklardır. Arsa satın alındıktan sonra örneğin üzerinde haciz varsa, haczeden arsayı sattırıp alacağını tahsil edebilir.

3.Tapu sicilinde arsanın ya da arazinin metrekaresi de yazar. Satıcının belirttiği metrekare ile tapudaki metrekare ölçümü karşılaştırılmalıdır.

4.Arsanın sahibinin tek bir kişi mi yoksa birden fazla kişi mi olduğu yine tapudan öğrenilebilir. Eğer tapuda oran belirtilmişse arsa birden fazla kişiye aittir. Bu tarz ‘’hisseli parsel’’ arsalar ve araziler, müstakil arsalara oranla daha düşük değere sahiptir. Çünkü belirli işlemlerde üzerinde tek başına tasarruf edebilmek için diğer maliklerin de onayı gerekebilir.

5.Size gösterilen arsanın gerçekte -yani tapuda- aynı arsa olarak görünüp görünmediği öğrenilmelidir. Bu bilgileri almak için kadastro müdürlüğüne başvurmak gerekir. Ancak uzmanlık gerektiren noktalar olduğundan profesyonel yardım almak ideal olacaktır.

6.Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler den bir diğer de imar durumudur. Arsanın imar planı öğrenilmelidir. İmar planı, arsanın bağlı bulunduğu belediye veyahut bayındırlık ve iskan müdürlüklerinden öğrenilebilir. Örneğin satıcı arsanın 10 katlı binaya uygun olarak imar edildiğini söyleyebilir. Ancak gerçekte söz konusu arsa 2 katlı binaya uygun olabilir, sit alanı olabilir, ormanlık alan olabilir. Arsanın çevresinin de imar planı önem taşır. Sanayi alanı olabilir, ticaret alanı olabilir, ulaşım ağı yapılacak olabilir… Bu hususlar arsanın değerinin artıp, azalmasında rol oynamaktadır.

7.Arsanın ya da arazinin 2B hakkı ile satılıp satılmadığı Karayolları’ndan kontrol edilmelidir. Arazinin yol genişleme planı içinde kalıp kalmadığını ifade eden 2B hakkı tapuda gözükmeyebilir. Bu halde Karayolları’na müracaat etmek lazımdır.

8.Arsa alırken dikkat edilmesi gereken bu hususlara ek olarak, parselin topografyası(eğimi vb.), zemini, köşeli parsel olup olmaması, arsanın sosyal çevresi, hastane ve okul gibi hizmet alanlarına yakınlığı, caddelere olan çıkışı, imar planı doğrultusunda izin verilen inşaat alanı (taks ve kaks) gibi saymakla tükenmeyecek faktörler de göz önünde bulundurulmalıdır.

Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Konusunda Danışmanlığın Önemi Özet niteliğindeki arazi veya arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler olarak 8 maddeden de anlaşılabileceği üzere, arsa veya arazi alım-satımı uzmanlık gerektiren noktalar barındırmaktadır. Arazi veya arsa alınması gerek yatırım amacıyla olması gerekse de yüksek meblağlara eş olması nedeni ile arazi veya arsa alırken gayrimenkul alanında uzman bir emlak bürosu veya gayrimenkul danışmanı ile birlikte süreci yürütmeniz, hem dolandırılmanızın hem de ileride büyük mağduriyetlerin önüne geçilecektir. Büyük meblağlar kaybetmektense ona göre çok düşük miktar danışmanlık ücreti ile bu durum önlenebilir.

 

---